租賃商鋪時(shí)約定不能招租同類(lèi)型競(jìng)品，算不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)嗎？

尚某在承租某商業(yè)管理公司管理的美食廣場(chǎng)內(nèi)的商鋪時(shí)，與商業(yè)管理公司約定了排他性條款，約定合同期內(nèi)該公司不得招租其他競(jìng)品。但某商業(yè)管理公司在合同簽訂不到一年，在美食廣場(chǎng)內(nèi)招租了另一家同類(lèi)型餐飲店。在尚某起訴后，該公司以排他性條款構(gòu)成不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)為由，主張條款無(wú)效。東城法院經(jīng)審理后，認(rèn)定合同有效，商業(yè)管理公司違約，判決公司退還押金并賠償相關(guān)損失。

2022年2月，尚某與某商業(yè)管理公司簽署房屋租賃合同，合同中約定將該公司管理的美食廣場(chǎng)內(nèi)某一商鋪出租給尚某用于經(jīng)營(yíng)某粥餅類(lèi)餐飲店，租期自2022年2月1日起至2026年1月31日止，月租金22000元，支付方式為押三付三。合同還約定了排他性條款，即某商業(yè)管理公司保證在合同期內(nèi)不招租其他競(jìng)品，競(jìng)品中列舉了某品牌餐飲店。尚某向某商業(yè)管理公司支付了押金和2023年12月15日前的租金，并在承租商鋪處經(jīng)營(yíng)餐飲店。

2023年1月底，尚某發(fā)現(xiàn)，自己經(jīng)營(yíng)的餐飲店斜對(duì)面新開(kāi)了一家同類(lèi)型餐飲店，而這家餐飲店，正是排他性條款中列舉的某品牌餐飲店。尚某認(rèn)為某商業(yè)管理公司構(gòu)成違約。

協(xié)商無(wú)果后，尚某將某商業(yè)管理公司起訴至東城法院，要求與某商業(yè)管理公司解除合同，同時(shí)某商業(yè)管理公司退還已支付的押金，以及合同解除之日已支付但尚未發(fā)生的租金、未發(fā)生的衛(wèi)生費(fèi)及剩余水電費(fèi)，同時(shí)賠償開(kāi)店所產(chǎn)生的加盟費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、裝修費(fèi)等各類(lèi)費(fèi)用以及同類(lèi)型餐飲店開(kāi)業(yè)后產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失。

庭審中，尚某認(rèn)為，雙方在租賃合同中已約定了租賃期內(nèi)不招租其他競(jìng)品，且明確列舉了某品牌餐飲店，但某商業(yè)管理公司在合同期內(nèi)招租了該某品牌餐飲店，違反了合同約定，已構(gòu)成違約，應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。

某商業(yè)管理公司表示，合同中約定的排他性條款屬格式條款，原告主張排除粥類(lèi)、餅類(lèi)，排除了自身對(duì)于大量餐飲業(yè)合作伙伴的選擇，限制和損害了自身正常出租經(jīng)營(yíng)的權(quán)利;同時(shí)，原告尚某經(jīng)營(yíng)的是一家知名連鎖餐飲店，在案件中所涉及的區(qū)域周邊沒(méi)有集中性的美食廣場(chǎng)，排他性條款屬于限定交易相對(duì)人只能與原告進(jìn)行交易的情形，已構(gòu)成不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，侵害消費(fèi)者選擇權(quán)，破壞市場(chǎng)自由有序公平競(jìng)爭(zhēng)。此外，某商業(yè)管理公司認(rèn)為在簽訂合同時(shí)對(duì)該排他條款中“其他競(jìng)品”概念的界定及內(nèi)外延的認(rèn)知存在重大誤解;而且自身并非法律專(zhuān)業(yè)人士，簽訂時(shí)并不具備判斷能力，該條款內(nèi)容顯失公平，應(yīng)當(dāng)予以撤銷(xiāo)。

東城法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方在租賃合同第五條第7款約定“甲方保證租期內(nèi)不招租其他競(jìng)品如(某品牌餐飲店)等”，合法有效。首先被告某商業(yè)管理公司主張?jiān)摋l款為格式條款，但沒(méi)有證據(jù)證明該條款符合《中華人民共和國(guó)民法典》第四百九十六條的情形，即當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。其次，該條款雖然限制了被告在涉訴美食廣場(chǎng)內(nèi)就競(jìng)品招租，但僅對(duì)美食廣場(chǎng)這一有限范圍進(jìn)行限制，不妨礙競(jìng)爭(zhēng)性餐飲店面在周邊區(qū)域經(jīng)營(yíng)，不構(gòu)成不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。再次，被告對(duì)其存在重大誤解、顯失公平未提供證據(jù)，且該條款以舉例方式明確說(shuō)明某品牌餐飲店屬于競(jìng)品，不存在歧義。

被告在與原告租賃合同履行期間，行為出現(xiàn)違約，對(duì)原告經(jīng)營(yíng)造成影響，租賃合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，故對(duì)于原告要求解除合同的訴訟請(qǐng)求，法院確認(rèn)合同解除。

東城法院根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百七十七條規(guī)定，判決原告尚某與被告某商業(yè)管理公司簽署的《租賃合同》于該案開(kāi)庭之日解除，某商業(yè)管理公司退還尚某押金6.6萬(wàn)元，賠償尚某裝修等損失6.5萬(wàn)元，賠償尚某經(jīng)營(yíng)損失4萬(wàn)元。

一審判決后，某商業(yè)管理公司不服，提起上訴，二審駁回上訴。該案現(xiàn)已生效。

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