深圳ISO9000認(rèn)證： 物業(yè)ISO9000認(rèn)證與物業(yè)接管
物業(yè)ISO9000認(rèn)證要始終貫穿于物業(yè)管理中才有收獲。因此從物業(yè)的接管驗(yàn)收開始就要導(dǎo)入 物業(yè)ISO9000認(rèn)證，分為新建物業(yè)的接管驗(yàn)收和原有物業(yè)的接管驗(yàn)收。其具體的要求與標(biāo)準(zhǔn)可參照建設(shè)部1991年頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，目前各個(gè)公司和各個(gè)地區(qū)也正在或已經(jīng)制定了自己的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，但不管采取什么標(biāo)準(zhǔn)，我們認(rèn)為接管驗(yàn)收的原則應(yīng)包含以下主要內(nèi)容：
首先，由于接管驗(yàn)收是建筑工程投入使用前的最后一次驗(yàn)收，也是非常重要的一次驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的條件有：已經(jīng)完成單位工程的質(zhì)量驗(yàn)收（竣工驗(yàn)收）；并且有關(guān)的資料文件應(yīng)完整齊全；涉及安全和使用功能的分部工程應(yīng)進(jìn)行檢驗(yàn)資料的復(fù)查，不僅要全面檢查其完整性，而且對分部驗(yàn)收時(shí)補(bǔ)充進(jìn)行的抽樣檢驗(yàn)報(bào)告也要復(fù)核，這種強(qiáng)化驗(yàn)收的手段體現(xiàn)了對安全和主要使用功能的重視。
其次，對主要的使用功能還必須進(jìn)行抽查。通過對單項(xiàng)功能的運(yùn)轉(zhuǎn)，檢查運(yùn)行的穩(wěn)定性、實(shí)用性。使用功能的檢查是對建筑工程和設(shè)備安裝工程最終質(zhì)量的綜合檢驗(yàn)，也是作為業(yè)主最為關(guān)心的內(nèi)容，因此，在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，接管驗(yàn)收時(shí)再作全面檢查，檢查內(nèi)容在資料文件的基礎(chǔ)上由參加驗(yàn)收的各方人員商定，并建議多采用專業(yè)儀器儀表進(jìn)行確認(rèn)，檢查按照各專業(yè)施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的要求進(jìn)行。
此外，對配套設(shè)備、工具的配置分工責(zé)任、費(fèi)用明確。如高壓配電等專用工具，垃圾筒等清潔設(shè)施，滅火器等消防器材，引導(dǎo)標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌制作等。
三．接管驗(yàn)收中應(yīng)注意的事項(xiàng)
物業(yè)的接管驗(yàn)收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理公司通過接管驗(yàn)收，即由對物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實(shí)體管理之中。因此，為確保今后物業(yè)管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：
1. 對已實(shí)施《物業(yè)管理配套設(shè)施綜合驗(yàn)收辦法》的地區(qū)，應(yīng)積極促成開發(fā)商辦理相關(guān)驗(yàn)收手續(xù)，由物業(yè)協(xié)會(huì)牽頭組織的專家驗(yàn)收，將彌補(bǔ)物業(yè)管理公司技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)的不足，為接管驗(yàn)收打下良好基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員組成綜合驗(yàn)收小組參加驗(yàn)收工作。并要求開發(fā)商提前7日提交相關(guān)驗(yàn)收資料，以便全面熟練掌握，避免針對性不足而走過場。
2. 2.物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，必要時(shí)可邀請業(yè)主代表參加，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。
3. 從實(shí)際操作過程來看，雖已經(jīng)過竣工驗(yàn)收，但接管驗(yàn)收中還難免有問題，尤其是物業(yè)管理角度重視的問題，而驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)又無明確規(guī)定的，對此應(yīng)明確記錄在案，并要求開發(fā)商限期對存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至符合管理需求。
4. 落實(shí)物業(yè)的保修事宜。2000年1月10日國務(wù)院第25次常務(wù)會(huì)議通過發(fā)布施行的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：①基礎(chǔ)設(shè)施工程房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限(此即所謂”終身保修”制度)；?、谖菝娣浪こ?，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；③供熱和供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；④電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。
5. 其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。就開發(fā)建設(shè)方與建筑施工單位關(guān)系而言，建設(shè)工程在保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。但就開發(fā)建設(shè)方與其物業(yè)購買業(yè)主、承租使用人的關(guān)系而言，開發(fā)建設(shè)方應(yīng)負(fù)物業(yè)保修責(zé)任，是物業(yè)保修第一責(zé)任人。如有些設(shè)備到貨期及部分工程交付較早，到接管驗(yàn)收時(shí)廠商保修期已不足規(guī)定期限，甚至已超過保修期（如俗稱”爛尾樓”的再建工程），為此，應(yīng)與開發(fā)商約定竣工驗(yàn)收或接管驗(yàn)收之日起為保修期起始日，以避免因時(shí)間差與供應(yīng)商或承建商產(chǎn)生糾紛。
6. 開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交整套竣工驗(yàn)收資料和竣工圖，及隨機(jī)文件、隨機(jī)專用工具等，其中資料包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。這是物業(yè)承接驗(yàn)收除硬件外的另一半內(nèi)容。
7. 落實(shí)遺留問題費(fèi)用事宜，根據(jù)具體情況可采取如下三種方式：
①開發(fā)商授權(quán)，工程尾款支付由物業(yè)管理公司監(jiān)督，必須憑物業(yè)簽署合格意見后支付或扣除相應(yīng)款項(xiàng)?！、陂_發(fā)商組織掃尾保駕隊(duì)伍，對業(yè)主或物業(yè)管理公司反映問題直接處理，直至主要保修期終結(jié)?！、坶_發(fā)商一次性撥付保修費(fèi)用，由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)后續(xù)保修。
8. 物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對物業(yè)的管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利，接管驗(yàn)收的所有資料歸物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所有。物業(yè)應(yīng)做好相關(guān)登記簽字手續(xù)，以備日后隨管理權(quán)移交，避免移交因資料不全引發(fā)”扯皮”。
9. 接管驗(yàn)收符合要求后，應(yīng)在7日內(nèi)辦理有關(guān)交接手續(xù)，開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽定《物業(yè)管理驗(yàn)收協(xié)議》。
當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成。
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