房地產(chǎn)開發(fā)商如何推行ISO9001?房地產(chǎn)行業(yè)推行ISO9001有什么要求?房地產(chǎn)行業(yè)推行ISO9001有什么作用
一?房產(chǎn)開發(fā)商面臨的形勢和特點
隨著國民經(jīng)濟(jì)的不斷增長,消費(fèi)者消費(fèi)水平的日益提高,房地產(chǎn)開發(fā)商面臨巨大的商機(jī),特別是住宅建設(shè)篷勃發(fā)展?可是面臨的問題卻也很多:1)可供開發(fā)的用地資源減少;2)房地產(chǎn)企業(yè)面臨重新整合?兼并?重新洗牌的局面;3)更大的(地區(qū)性?區(qū)域性)房地產(chǎn)巨頭(包括國內(nèi)?國際)將進(jìn)入相對來講利潤率較高的這一市場?
由于資源減少?內(nèi)部整合?競爭加大,許多房地產(chǎn)企業(yè)為搶占市場,便盲目開發(fā),造成了許多的閑置樓盤?"爛尾樓"?房地產(chǎn)企業(yè)如何生存和發(fā)展?除了資金?設(shè)備等硬件外,更重要的還是靠管理?靠選擇最優(yōu)的供方?提供最滿意的服務(wù)和對過程的合理控制,通過管理逐步地降低我們的不合格率,最終目的是通過有效的管理提供既成本低又服務(wù)好的房產(chǎn)給顧客?
房產(chǎn)開發(fā)業(yè)屬服務(wù)業(yè),它不是什么都能做的公司,也就是說不象制造業(yè)或其他行業(yè)有很強(qiáng)的技術(shù)性,有很多工作可以由專業(yè)的公司來替它做?例如:策劃?地質(zhì)勘探?設(shè)計?監(jiān)理?施工?銷售?物業(yè)管理等?因此,對于房產(chǎn)開發(fā)公司來說,決策和管理是它最重要的二個環(huán)節(jié),做好開發(fā)的相關(guān)決策,管理好每一環(huán)節(jié)包括對供方的管理?管理決定企業(yè)的盈虧,管理得好,不僅能創(chuàng)造可觀的利潤,還能永續(xù)生存和發(fā)展下去?
二?推行ISO9001的好處
國際上最通用是ISO9001,它要求對所有直接或間接與質(zhì)量相關(guān)的因素均加以控制,要求做到說?寫?做一致,如果企業(yè)把自己好的經(jīng)驗寫成規(guī)范化的文件,然后嚴(yán)格按照文件去執(zhí)行,又有多少不合格產(chǎn)生呢?(包括操作上的不合格?房屋不合格?服務(wù)不合格等)
如果我們照ISO9001的標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)行下去,對內(nèi):我們就可以強(qiáng)化自身的管理,提高員工的質(zhì)量意識;對外:可以加強(qiáng)市場競爭力,給顧客以信心?
通過ISO9001認(rèn)證并不代表質(zhì)量馬上就能提高,一切都會好起來,它需要在已建立的這套國際質(zhì)量管理的基礎(chǔ)上,不斷循環(huán)運(yùn)行下去,而且還要結(jié)合企業(yè)自身情況做到合理運(yùn)行,才能達(dá)到以上的這些好處?現(xiàn)在,談?wù)勂髽I(yè)推行ISO9001過程中的幾個重點問題?
三?推行ISO9001的重點
(一)把顧客放在首位:作為服務(wù)業(yè),最重要的是顧客的滿意程度,有了他們,企業(yè)才有生存和發(fā)展的可能?因此我們在推行ISO9001時,一切活動的目的都要圍繞顧客滿意而進(jìn)行?
1?制定方針時,要考慮客戶滿意;
2?制定目標(biāo)時,要有客戶滿意的具體數(shù)值;
3?以任何企業(yè)自己認(rèn)為合適的方式向員工宣傳:顧客滿意的重要性,員工自己的工作對顧客滿意有多大的作用;
4?定期測評顧客對本企業(yè)的滿意程度,如未達(dá)標(biāo),應(yīng)制定相應(yīng)的措施整改;
5?重視顧客反饋,包括意見或抱怨,作業(yè)企業(yè)改進(jìn)的依據(jù)?
6?與顧客有關(guān)的合同簽訂前,要進(jìn)行充分的評審,以確保企業(yè)有能力滿足顧客要求?
為此,我們可建立相應(yīng)的文件,如:質(zhì)量方針?質(zhì)量目標(biāo)?客戶滿意度測量程序?客戶溝通管理程序?合同評審程序等等?
(二)識別房產(chǎn)開發(fā)業(yè)關(guān)鍵點
1?規(guī)劃和策劃:做好開發(fā)規(guī)劃,定出欲開發(fā)地塊的目標(biāo)后,再進(jìn)行策劃?策劃可請專業(yè)的策劃公司進(jìn)行,考察開發(fā)地塊周圍的情況,包括交通狀況?人群結(jié)構(gòu)?消費(fèi)能力?開發(fā)潛值等?通過評審后,制定開發(fā)計劃,確定開發(fā)進(jìn)度?開發(fā)項目人員的職責(zé)?應(yīng)遵循的法規(guī)?所需的資源等?以上規(guī)劃一旦被批準(zhǔn),一旦被批準(zhǔn)則作為整個房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)?
該環(huán)節(jié)是所有開發(fā)活動的基礎(chǔ),因此在決策上要把好關(guān)?對它的控制可建立相關(guān)合理可操作性的文件,進(jìn)行人員資格認(rèn)可,把好評審觀等等?
2?對供方的管理:對策劃公司?勘探機(jī)構(gòu)?設(shè)計院?監(jiān)理?施工單位?銷售公司?物業(yè)公司等,由于他們專業(yè)的公司,房產(chǎn)開發(fā)公司對他們的控制主要可通過如下途徑進(jìn)行:通過招標(biāo)或其他方式選擇最佳的供方進(jìn)行合作,合作過程中進(jìn)行充分的溝通,提供詳細(xì)的資料,進(jìn)行嚴(yán)格的審查和檢驗,訂立合同等?
按照ISO9001標(biāo)準(zhǔn)的要求,可制定相關(guān)文件:如招標(biāo)管理?監(jiān)視和測量管理?開發(fā)過程控制?合同等,對與相關(guān)供方的溝通應(yīng)留下記錄?對管理供方的人員要規(guī)定資格要求?
3?工程質(zhì)量監(jiān)控:房地產(chǎn)開業(yè)發(fā)雖沒有直接建筑的權(quán)力,外包給建筑公司進(jìn)行施工,但不能免除企業(yè)提供合格產(chǎn)品給顧客的責(zé)任?所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在其施工過程的適當(dāng)階段進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控,包括派監(jiān)理公司進(jìn)行日常監(jiān)理,派公司質(zhì)量部人員在基礎(chǔ)部分?每層結(jié)構(gòu)完成?主體封頂?竣工各階段進(jìn)行檢驗或驗收?監(jiān)控主要包括對其檢驗報告的審核,對施工進(jìn)度的審核,要非常嚴(yán)格,不能馬虎?
按照ISO9001標(biāo)準(zhǔn)的要求,應(yīng)建立一系列相關(guān)文件,以規(guī)定對質(zhì)量監(jiān)控的相關(guān)要求?并對負(fù)責(zé)質(zhì)量監(jiān)控的人員的資格進(jìn)行認(rèn)定?監(jiān)控的記錄要保留等等?
質(zhì)量監(jiān)控管理得好,是提供顧客好產(chǎn)品的關(guān)鍵,否則就會降低信譽(yù),造成不可估量的損失?
例:上海某房產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的一幢小高層,顧客住進(jìn)去沒多久就出現(xiàn)墻體下陷現(xiàn)象,后來媒體曝光,房產(chǎn)公司也賠了不少錢,上海很多人也知道了這件事???究其原因,可能在勘探上出現(xiàn)對承載力量的誤探外,還有可能是設(shè)計上出現(xiàn)問題,但最大可能是在質(zhì)量監(jiān)控上出現(xiàn)問題----比如可能有不合格材料進(jìn)場,現(xiàn)在建筑業(yè)大多存在一個問題:水泥安定性的檢測報告一般要10天才能出來,但施工單位為趕工期,往往不等報告出來,就提前使用了,造成房屋質(zhì)量問題,這就需要開發(fā)公司在審核上嚴(yán)把關(guān)?開發(fā)公司應(yīng)該在所有基礎(chǔ)-主體-竣工的每一環(huán)節(jié)上做好質(zhì)量監(jiān)控工作?
所以說在以上的關(guān)鍵控制點上,企業(yè)千萬不能馬虎,要建立合理而又完善的文件體系,要確定人員的職責(zé)與權(quán)限,還要指派合格的人員上崗,適當(dāng)階段要進(jìn)行嚴(yán)格的檢驗和評審,使用的相關(guān)設(shè)備/監(jiān)測器具要確保是適宜的?
(三)注意要符合法律法規(guī)等相關(guān)規(guī)定
符合ISO9001法律法規(guī)和其他相關(guān)要求的規(guī)定,是企業(yè)永續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)?因此,任何時候,無論何企業(yè),都不能違反法律法規(guī)要求?對于這點,企業(yè)應(yīng)廣泛宣傳給員工,讓其明白在其工作中時刻牢記遵守法律法規(guī)的重要性?
房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)共分一級?二級?三級?四級?臨時資質(zhì),并有各自的法定開發(fā)范圍?企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的實際情況申請ISO9001認(rèn)證范圍?
對于國家和地方法規(guī)的了解,要隨時掌握和更新,比如:要求房產(chǎn)開發(fā)公司必須和物業(yè)管理脫鉤的不要自行進(jìn)行物業(yè)管理,要求招標(biāo)要公開公平公正的就不要私下議標(biāo)?在與計委?土地局?人防辦?消防部門?自來水?供電局?開發(fā)辦等相關(guān)部門的溝通方面,要嚴(yán)格按程序辦事?
(四)文件方面
房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)屬服務(wù)業(yè),在推行ISO9001時較之制造業(yè)有許多的靈活性,要根據(jù)企業(yè)具體情況具體分析,不要死搬標(biāo)準(zhǔn)?房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)可除標(biāo)準(zhǔn)中要求的六個程序文件必須建立以外(文件控制?質(zhì)量記錄控制?內(nèi)審管理?不合格控制?糾正措施?預(yù)防措施),其余的可以用流程圖?表格或其他任何形式來表述?若要建立程序文件,則可建立如下:房產(chǎn)開發(fā)策劃?教育培訓(xùn)?設(shè)施設(shè)備管理?房地產(chǎn)規(guī)劃管理?招標(biāo)管理?供方控制?房產(chǎn)租售管理?房產(chǎn)開發(fā)過程管理?顧客溝通和滿意度測量?監(jiān)視和測量設(shè)備管理?數(shù)據(jù)分析等?
此外,還可以建立一些可操作性的指導(dǎo)性文件或規(guī)范等來補(bǔ)充程序文件的不足?如:所有委托供方進(jìn)行操作的過程,均可以合同或指導(dǎo)性文件來加以控制?
房產(chǎn)開發(fā)公司,對新樓盤的開發(fā),一般體現(xiàn)在開發(fā)策劃上?具體設(shè)計一般由施工總承包商外包給設(shè)計院執(zhí)行,對于ISO9001標(biāo)準(zhǔn)中7.3的條款,開發(fā)公司適用7.3.1,可形成房產(chǎn)開發(fā)策劃程序,其余均外包,用相應(yīng)的規(guī)范約束外包單位就可以了,不一定形成設(shè)計和開發(fā)的程序文件?除非一些高級別的開發(fā)公司,自已有設(shè)計資質(zhì)自行設(shè)計的,則適合形成設(shè)計和開發(fā)程序文件?
開發(fā)公司一般沒有顧客財產(chǎn),可以刪減ISO9001標(biāo)準(zhǔn)中7.5.4的要求?
總之,房產(chǎn)開發(fā)業(yè),在推行ISO9001時,要注意建立合理的?適合自已具體情況的文件體系,然后再按文件要求嚴(yán)格執(zhí)行,再注意留下相應(yīng)的記錄,作為找出問題后改進(jìn)的依據(jù)?還要注意在任何情況下,都不能有欺瞞顧客的行為,也不能違反法律法規(guī)?做到以上,不僅能順利通過ISO9001認(rèn)證,而且還能真正提升自己的管理水平?
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