房地產(chǎn)ISO9000認(rèn)證的重點
房地產(chǎn)iso9000認(rèn)證圍繞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動所進行的計劃、指揮、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和檢查來進行。因此
，房地產(chǎn)iso9000認(rèn)證應(yīng)側(cè)重于經(jīng)營質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，而非針對實物產(chǎn)品——房產(chǎn)品的質(zhì)量。當(dāng)然，這種經(jīng)營和
服務(wù)質(zhì)量的管理都會間接地作用到實物產(chǎn)品的質(zhì)量中去，最終體現(xiàn)和反映給顧客。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部行為和活動過程
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供給顧客的是房產(chǎn)品，其質(zhì)量是決定企業(yè)命運的靈魂，也是企業(yè)管理和貫標(biāo)認(rèn)證的最終目標(biāo)
。從表面看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派出的專門人員或委托工程監(jiān)理公司到施工現(xiàn)場進行質(zhì)量監(jiān)督，對施工組織設(shè)計
和施工工藝工序進行的確認(rèn)和改進，對直接影響房產(chǎn)品實體質(zhì)量的人、機、料、法、環(huán)五大因素進行的監(jiān)督管
理，對產(chǎn)品的過程質(zhì)量進行的檢查（隱蔽工程檢查、中間驗收等），對最終產(chǎn)品進行的多道驗收（竣工驗收、
交付驗收和綜合驗收等），似乎是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與了實物產(chǎn)品的生產(chǎn)，并對自己經(jīng)營的房產(chǎn)品實體質(zhì)量進
行了直接調(diào)控。其實，即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工現(xiàn)場查出了質(zhì)量批漏，改進了施工工藝，提高了房產(chǎn)品實物
質(zhì)量，也不意味著這種現(xiàn)場監(jiān)督檢查是房產(chǎn)品質(zhì)量提高的決定因素，房產(chǎn)品實物質(zhì)量的形成過程也不會成為房
地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部過程或與分承包方的共同生產(chǎn)過程。
不論是過程控制、檢驗和試驗、不合格品控制、糾正和預(yù)防措施要素，都是針對企業(yè)的內(nèi)部過程和活動。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工承包方及顧客的聯(lián)系主要通過合同的
形式實現(xiàn)：通過采購合同完成與承包方之間的產(chǎn)品交付、資金支付、信息聯(lián)系和反饋；通過銷售合同完成與顧
客之間的產(chǎn)品交付、資金支付、信息聯(lián)系和反饋等。因此，房產(chǎn)品實物質(zhì)量的形成過程是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)
部過程之外完成的，不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貫標(biāo)認(rèn)證的重點，其重點是內(nèi)部行為和活動過程。
企業(yè)監(jiān)督管理行為屬于采購的范疇
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與分承包方簽訂的工程承包合同規(guī)定，分承包方有要求發(fā)包方進行隱蔽工程質(zhì)量驗收檢查的權(quán)
利，也賦予了發(fā)包方有隨時檢查分承包方作業(yè)質(zhì)量和進度的權(quán)利。同時，合同也規(guī)定了分承包有完成施工作業(yè)
、交付房產(chǎn)品的義務(wù)，發(fā)包方有向分承包方支付酬金的義務(wù)。所以，合同的執(zhí)行過程對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講是
一種采購過程。
ISO9000族標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了采購要素，其中有采購驗證的要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對施工現(xiàn)場的監(jiān)督檢查就屬于這種采
購驗證的行為，只不過因為建筑的產(chǎn)品特性不同于一般產(chǎn)品，這種采購驗證過程相對復(fù)雜、特殊和重要。房地
產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所有隱蔽工程的驗收、中間的工程檢驗和竣工驗收等都是對采購產(chǎn)品質(zhì)量的確認(rèn)和驗證行為，與
一般普通產(chǎn)品的進貨檢驗和采購驗證的性質(zhì)相同。
因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貫標(biāo)認(rèn)證時，應(yīng)將其所從事的施工過程質(zhì)量控制、進度控制和投資控制歸入采購控制要
素。
根據(jù)監(jiān)理合同完成
對監(jiān)理方所提供服務(wù)的采購
當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程技術(shù)人員力量比較薄弱，或者法律規(guī)定實行強制監(jiān)理的項目，必須委托監(jiān)理方完成部
分采購或采購驗證工作。在這種情況下，監(jiān)理方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)理委托合同，規(guī)定由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
支付酬金，由監(jiān)理方代表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成施工監(jiān)理任務(wù)。
監(jiān)理委托合同也屬于采購的范疇。施工承包合同采購的是包括承包方服務(wù)在內(nèi)的實物房產(chǎn)品，監(jiān)理委托合同采
購的是一種由監(jiān)理方提供的服務(wù)。因此，應(yīng)通過委托合同，把本屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的采購及采購驗證工作轉(zhuǎn)
化為企業(yè)的外部過程。同樣，施工合同中規(guī)定的應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的對房產(chǎn)品的采購驗證責(zé)任，絕大部
分也可以通過委托合同由監(jiān)理方承擔(dān)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在貫標(biāo)認(rèn)證中應(yīng)該謹(jǐn)慎而正確地處理好對監(jiān)理方
所提供服務(wù)的采購控制。
提高開發(fā)經(jīng)營的服務(wù)質(zhì)量
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是經(jīng)營企業(yè)而非生產(chǎn)企業(yè)，雖然提供的是質(zhì)量要求高的房產(chǎn)品，但改變不了經(jīng)營服務(wù)的根本性
質(zhì)。就像施工承包和監(jiān)理委托一樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要通過一系列合同間接完成工作過程，如地質(zhì)勘測委托
、工程設(shè)計委托、形象策劃委托、市場調(diào)查委托、動遷和征地委托、銷售和物業(yè)管理委托等。隨著房地產(chǎn)市場
的發(fā)展和分工的日益專業(yè)化，許多過程都將越來越多地通過委托專業(yè)機構(gòu)來完成。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貫
標(biāo)認(rèn)證應(yīng)越來越側(cè)重于對合同的管理，通過對企業(yè)履行合同過程的質(zhì)量的控制，達到間接控制實物產(chǎn)品質(zhì)量的
最終目的，更好地為顧客服務(wù)。
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